Sprzedaż udziału w nieruchomości

Miniaturka Filip Piotrowski
Filip Piotrowski
28 stycznia 2024
Sprzedaż udziału w nieruchomości

Sprzedaż udziału w nieruchomości to temat, który może budzić wiele wątpliwości, zwłaszcza wśród osób, które spotkały się z problemem współwłasności. Często takie udziały pojawiają się w wyniku spadków, rozwodów lub darowizn, a sytuacje te nierzadko prowadzą do konieczności zbycia swojego udziału. Choć wydaje się, że sprzedaż takiej części nieruchomości to prosta transakcja, rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana. Zbycie udziału wiąże się z kilkoma wyzwaniami prawnymi i rynkowymi, które warto zrozumieć, zanim podejmie się jakiekolwiek działania. W tym artykule postaram się przybliżyć najważniejsze kwestie związane z tą formą sprzedaży oraz jakie kroki należy podjąć, aby transakcja przebiegła sprawnie.

Czym są udziały w nieruchomości?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym dokładnie jest udział w nieruchomości. W polskim prawie pojęcie to odnosi się do współwłasności, co oznacza, że dana nieruchomość należy do kilku osób jednocześnie. Każdy z właścicieli ma prawo do swojego udziału, który określony jest w formie procentowej, ale nie oznacza to, że właściciel konkretnego udziału dysponuje fizyczną częścią nieruchomości. Udział to prawo do współdecydowania o całości nieruchomości, co często komplikuje zarządzanie nią i podejmowanie decyzji związanych z jej użytkowaniem. W praktyce współwłasność może wynikać z różnych okoliczności – najczęściej z dziedziczenia, darowizn czy wspólności majątkowej w małżeństwie.

Jak sprzedać udział w nieruchomości?

Sprzedaż udziału w nieruchomości często rodzi pytanie, czy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na zbycie takiej części. Otóż polskie prawo pozwala właścicielowi udziału na jego sprzedaż bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel może swobodnie zbywać swój udział, niezależnie od woli innych osób posiadających udziały w tej samej nieruchomości. Jednak mimo braku formalnego wymogu zgody, w praktyce brak współpracy między współwłaścicielami może utrudniać proces sprzedaży – chociażby w kwestiach dostępu do dokumentów czy samego użytkowania nieruchomości przez kupującego. Z tego względu, choć zgoda nie jest konieczna, warto w miarę możliwości próbować osiągnąć porozumienie z innymi właścicielami, co może uprościć całą procedurę.

Krok po kroku: procedura sprzedaży udziału

Kluczową kwestią przy sprzedaży udziału w nieruchomości jest również prawo pierwokupu, które przysługuje pozostałym współwłaścicielom. Oznacza to, że jeśli sprzedajesz swój udział osobie trzeciej, inni współwłaściciele mają pierwszeństwo w jego nabyciu. Aby to prawo mogło być zrealizowane, po zawarciu umowy przedwstępnej z nabywcą, należy poinformować współwłaścicieli o warunkach transakcji. Jeśli któryś z nich zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, ma on prawo nabyć udział na tych samych warunkach, na jakich miała zostać zawarta umowa z nabywcą zewnętrznym. Warto podkreślić, że prawo pierwokupu nie obowiązuje w przypadku sprzedaży udziału innemu współwłaścicielowi, co może przyspieszyć i uprościć transakcję.

Jakie problemy i wyzwania występują przy sprzedaży udziału w nieruchomości?

Sprzedaż udziału w nieruchomości może okazać się wyzwaniem, ponieważ udziały są zazwyczaj mniej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców niż zakup całej nieruchomości. Wynika to z tego, że kupując udział, nabywca nie zyskuje pełnej kontroli nad nieruchomością, lecz dzieli własność z innymi współwłaścicielami, co może ograniczać jego możliwości zarządzania nieruchomością. Co więcej, potencjalne konflikty z innymi współwłaścicielami mogą zniechęcać do zakupu – nabywca może obawiać się trudności w korzystaniu z nieruchomości, a także niepewności co do przyszłych decyzji współwłaścicieli, np. dotyczących sprzedaży pozostałych udziałów czy modernizacji budynku. Dlatego znalezienie kupca na sam udział w nieruchomości bywa czasochłonne i wymaga odpowiedniego podejścia.

Kolejnym problemem jest wartość udziału, która zazwyczaj jest niższa niż proporcjonalna wartość całej nieruchomości. Powodem tego jest ograniczona możliwość rozporządzania swoją częścią, co wpływa na jej rynkową atrakcyjność. Często zdarza się, że udział nie może zostać podzielony w sposób fizyczny – przykładowo, nie da się wyodrębnić konkretnego mieszkania czy działki. W efekcie współwłaściciel, który chce sprzedać swój udział, musi liczyć się z tym, że nabywca zaoferuje niższą cenę, niż wynikałoby to z prostego podziału wartości nieruchomości przez liczbę współwłaścicieli. Aby zminimalizować takie trudności, warto rozważyć inne rozwiązania, które mogą być bardziej opłacalne.

Sprzedaż udziału w nieruchomości – Aspekty prawne i podatkowe

Sprzedając udział w nieruchomości, należy zwrócić uwagę na aspekty prawne i podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na finalne rozliczenie transakcji. Przede wszystkim, sprzedaż udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT), jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od momentu jego nabycia. Dochód ze sprzedaży udziału traktowany jest jako dochód kapitałowy, co oznacza, że sprzedający musi odprowadzić 19% podatku od uzyskanego zysku. Można jednak skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży – w takim przypadku podatek nie będzie naliczony.

Warto również pamiętać o tym, że w przypadku niektórych transakcji może wystąpić obowiązek naliczenia VAT-u. Dotyczy to sytuacji, w których sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Jeśli sprzedaż udziału ma charakter jednorazowy i nie jest związana z taką działalnością, VAT zazwyczaj nie będzie obowiązywał. Warto jednak skonsultować się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, czy w danej sytuacji występuje obowiązek opodatkowania VAT-em.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprzedać udział bez zgody innych współwłaścicieli?

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody innych współwłaścicieli jest możliwa, jednak należy pamiętać o prawie pierwokupu. Współwłaściciele mają pierwszeństwo w zakupie Twojego udziału, co oznacza, że musisz im najpierw złożyć ofertę. Jeśli zdecydują się nie skorzystać z tego prawa, możesz przeprowadzić sprzedaż udziału innemu nabywcy.


Jak mogę ocenić wartość mojego udziału w nieruchomości?

Wartość udziału w nieruchomości można oszacować na podstawie kilku czynników, takich jak ogólna wartość nieruchomości, lokalizacja, stan techniczny oraz aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości. Warto także skonsultować się z rzeczoznawcą majątkowym, który może przeprowadzić profesjonalną wycenę.


Co zrobić, jeśli współwłaściciele nie chcą kupić mojego udziału, a nie mogę znaleźć innego kupca?

W takiej sytuacji warto rozważyć zniesienie współwłasności, co może wiązać się z podziałem nieruchomości przez sąd. Alternatywnie można również pomyśleć o wynajmie swojego udziału lub przekazaniu go w formie darowizny. W przypadku trudności z podjęciem decyzji, skonsultowanie się z prawnikiem może pomóc w znalezieniu najkorzystniejszego rozwiązania.

Zdjęcie Filip Piotrowski
Filip Piotrowski

Od 2016 roku prowadzę firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami. Bliskie są mi problemy, z jakimi boryka się wielu właścicieli mieszkań. Potrafię je skutecznie i szybko rozwiązać. Skąd mam taką umiejętność? Jestem mediatorem sądowym specjalizującym się w nieruchomościach. Dzięki zdobytej wiedzy z zakresu prawa nieruchomości i technik mediacji, pomagam w różnorodnych sytuacjach, takich jak: problemy z lokatorami, konflikty między współwłaścicielami, negocjacje z wierzycielami. Gdy inni boją się zaryzykować i kupić mieszkanie, ja wkraczam do akcji. Potrafię też uczciwie wyznaczyć cenę sprzedaży, czego nauczyłem się w Akademii Prawa Nieruchomości i podczas licznych kursów organizowanych przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. To odróżnia mnie od nieprofesjonalnych skupów nieruchomości.

Udostępnij